Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
НовостройкиВторичнаяАналитика

Что дешевле: жилье от застройщика или «вторичка» у инвестора в том же ЖК?

Циан.Аналитика30 января 2023 10 105
2023-02-02T06:43:42.006376+00:00
Что дешевле: жилье от застройщика или «вторичка» у инвестора в том же ЖК?
Эксперты Циан.Аналитики сравнили цены в 107 жилых комплексах Москвы и Подмосковья, где есть и сданные, и строящиеся корпуса. Что выгоднее приобретать: квартиру от застройщика в возводимом корпусе или квартиру в готовом корпусе, которую продает физлицо-инвестор?
коротко о главном
  • В 60% жилых комплексов выгоднее покупать готовое жилье от инвестора, а не строящееся от девелопера.
  • Чем выше стоимость «квадрата», тем больше наценка на строящееся жилье по сравнению с готовыми корпусами.
  • Льготная ипотека компенсирует наценку на новостройки до 25% к цене вторичного рынка.
  • Девелоперы в среднем дают скидку в 6% за каждый год ожидания ключей.
  • Инвесторы вложили в новостройки столичного региона за четыре года почти 1 трлн рублей.
важно

Для строящихся корпусов мы считали среднюю стоимость 1 кв. м квартир в продаже от застройщиков (отдельно по корпусам со сроками сдачи в 2023, 2024, 2025 годах и позже) при наличии достаточного объема предложения (не менее 50 лотов).

Для готовых корпусов мы считали среднюю стоимость 1 кв. м квартир, которые продают физлица (отдельно по корпусам со сроками сдачи в 2019, 2020 и 2021, 2022 годах).

В список вошло 107 проектов Московского региона, в которых есть предложения от застройщиков и квартиры на «вторичке» от физлиц. Анализировались активные объявления за последние три месяца. Все расчеты выполнены по номинальным ценам предложения.

Готовое жилье дешевле строящегося в том же проекте

Стоимость «квадрата» на первичном рынке в корпусах, сдающихся в течение трех лет (2023–2025 годы), в среднем всего на 1% ниже, чем стоимость в домах, введенных в эксплуатацию за последние три года (2020–2022-е) в тех же проектах в Московском регионе.

Более чем в половине проектов (55%) строящиеся корпуса оказываются дороже, чем уже сданное жилье в том же проекте на «вторичке». В 5% проектов разницы между готовым жильем и «первичкой» в цене нет. И только в 40% ЖК строящееся жилье дешевле.

В 60% ЖК столичного региона выгоднее купить «вторичку» от инвестора, чем жилье от застройщика в том же проекте.

Для каждого пятого жилого комплекса, где в продаже одновременно есть готовые объекты от физлиц и жилье от застройщика, «первичка» стоит существенно дороже — на 10% и более.  Для 14% ЖК квартиры в строящихся корпусах дороже готовых вариантов на 6–10%, еще для 20% — на 1–5%.

То есть по большинству проектов выгоднее присмотреться к готовым квартирам: купить такое жилье реально с минимальной наценкой или даже дешевле, чем соседний строящийся дом от девелопера.

Только для каждого пятого проекта с выбором «первички» и «вторички» купить квартиру от застройщика существенно выгоднее: там строящееся жилье дешевле готового на 10% и более.

Распределение жилых комплексов по стоимости в них готового и строящегося жилья

По данным Циан.Аналитики

В каких ЖК «вторичка» выгоднее?

В Московской области приобретать новостройки чуть выгоднее, чем в столице: в среднем они дешевле на 4%, чем уже сданное жилье на вторичном рынке. В Москве квартиры на «первичке» оказываются дороже «вторички» в том же проекте на 2%.

В разрезе отдельных округов тем, кто выбирает новое жилье, стоит обратить внимание на север Москвы: в САО новостройки в среднем дешевле «вторички» в том же проекте на 7%, в СВАО — на 5%, а в СЗАО в среднем цены сопоставимы.

Например, в ЖК «Династия» от Sezar Group разница в стоимости «квадрата» между строящимся и готовым жильем составляет 23%. Корпуса со сроком ввода в 2023 году продаются за 431 тыс. рублей за 1 кв. м. А сданные в 2020-м квартиры — по 561 тыс. рублей за 1 кв. м.

ЖК «Династия»

Выгодно рассматривать варианты от девелопера в проектах «Любовь и голуби» (СМУ-6), «Тринити» («Гранель»), «Дмитровский парк» (ПИК), где строящееся жилье в среднем на 12–19% дешевле квартир от инвесторов в готовых домах.

Впрочем, и в САО есть исключения, в которых варианты от инвесторов на «вторичке» выгоднее. Например, в ЖК «Акватория» (Wainbridge) сданные в 2022 году секции в среднем продаются от физлиц по цене 436,6 тыс. рублей за 1 кв. м. Варианты от застройщика со сроком сдачи в 2023-м дороже на 9% — они выставляются по 475,5 тыс. рублей за 1 кв. м. 

Аналогичная ситуация и в ЖК «Селигер Сити» от MR Group, где стоимость корпусов со сроком сдачи в 2023 году на 7% выше, чем уже готовые квартиры от инвесторов.

В СВАО покупателям стоит обратить внимание на новостройки в ЖК «Римского-Корсакова 11» и «Полярная 25» от ГК ПИК, в которых строящееся жилье дешевле готового на 18–35%. Одновременно в том же округе проект «Серебряный фонтан» оказывается интереснее для покупателей «вторички»: строящееся жилье здесь дороже в среднем на 21%.

ЖК «Серебряный фонтан»

В СЗАО выгоднее приобретать варианты от застройщика в проектах «Волоколамское 24», «Родной Город. Октябрьское поле» и Holland park: разница в цене со «вторичкой» составляет 5–11%.

А в «Level Стрешнево» и «Сердце Столицы» стоит обратить внимание на уже готовые квартиры. Например, в проекте Level Group варианты, сданные в 2022 году, продаются по 296 тыс. рублей за «квадрат», а секции со сроком сдачи в 2024-м — по 330 тыс. рублей за 1 кв. м. То есть жилье от девелопера не только на 12% дороже, еще и ключи от квартиры удастся получить только в следующем году.

Также стоит присмотреться к проектам в НАО, где в среднем новостройки дороже «вторички» всего на 2%. Это минимальная наценка по сравнению с остальными округами. В ЖК «Переделкино Ближнее» сразу несколько секций введут в эксплуатацию в 2023–2025 годах — средняя стоимость квартир здесь будет на 14% ниже готовых корпусов.


Самое разнообразное предложение новостроек Московского региона вы найдете на Циан

В проектах «Новая Звезда» и «Саларьево парк» жилье от застройщика дешевле на 8–9%. При этом в новомосковских проектах «Испанские кварталы–2», «Эко Бунино» и «Скандинавия Юг» новостройки дороже «вторички» на 16–24%.

ЖК «Эко Бунино»

По всем остальным округам ситуация обратная:  выгоднее обратить внимание на готовые квартиры от физлиц.

В ЮАО новостройки в среднем дороже вторичного жилья на 9%. Только в одном проекте — ЖК «Зеленая вертикаль» — предложение от девелопера выгоднее на 2%, чем варианты от инвесторов. Самая большая ценовая разница в пользу «вторички» — в Nagatino i-Land (14%) и ЖК «Квартал на набережной Now» (19%).

ЖК «Квартал на набережной Now» 

В ЗАО новостройки дороже «вторички» на 7%. А тем, кто все же ищет «первичку», имеет смысл присмотреться к проектам «Большая Очаковская 2» и «Береговой». Здесь стоимость «квадрата» от застройщика ниже на 14 и 7% соответственно.

В проекте «Лучи», расположенном на западе Москвы за МКАД, наоборот, стоит прежде всего рассматривать готовое жилье от инвесторов. Разница с первичным рынком в цене составляет около 19%. 

В ЖК «Событие» квартиры на вторичном рынке дешевле на 17%. Например, секции со сроком сдачи в 2025 году в среднем продаются за 476 тыс. рублей за «квадрат». Цена от инвесторов — 405 тыс. рублей за 1 кв. м.

В ВАО в выборку попал единственный проект — «Сиреневый парк». В нем «первичка» дороже квартир от инвесторов на 6%.

ЖК «Сиреневый парк» 

В ЮВАО новостройки дороже в среднем на 3%. Покупателям интереснее варианты от девелоперов в проектах «Метрополия» и «Волжский парк». Здесь цены ниже «вторички» на 3–6%. В ЖК «Квартал Некрасовка» и «Символ», напротив, строящиеся варианты обойдутся дороже уже готовых на 11–16%.

Новые строящиеся корпуса могут выводить в продажу дороже прошлых секций по нескольким причинам: повысился класс объекта или изменилась концепция конкретного корпуса, начала работать уже построенная или частично созданная инфраструктура. Играет роль и расположение очереди внутри проекта.

Поэтому при выборе лота даже в рамках одного жилого комплекса надо ориентироваться не только на стоимость «квадрата».

Наценка за престиж от застройщика

Девелоперы дорогих объектов чаще продают строящееся жилье существенно дороже, чем готовый соседний дом в том же проекте, где квартиры доступны от физлиц. В проектах бизнес-класса новостройки в среднем дороже на 10%, чем жилье от инвесторов на «вторичке». Наценка в премиальном сегменте составляет 11%.

В массовом сегменте всё не так просто. Квартиры от застройщика в среднем на 3% дешевле, чем жилье от инвесторов. Но если рассматривать отдельные ЖК, то вывод следующий: на рынке примерно сопоставимое количество проектов, где новостройки дороже сданных секций и, наоборот, дешевле. То есть покупателям бюджетных проектов в равной степени стоит рассматривать как корпуса на «вторичке», так и варианты от девелоперов.

Чем выше стоимость «квадрата», тем больше наценка на строящееся жилье по сравнению с готовыми корпусами.

Для новостроек с бюджетом от полумиллиона рублей за «квадрат» наценка составила 18% — здесь покупателям однозначно стоит обратить внимание на вторичный рынок. В бюджете до 250 тыс. рублей за 1 кв. м более выгодный вариант можно получить от застройщика. В массовом сегменте немало инвесторов, которые делают наценку на квартиры за счет стадии готовности.

По данным Циан.Аналитики

Льготная ипотека компенсирует наценку на новостройки

Одна из причин, по которой покупатели выбирают строящееся жилье, а не готовое в соседнем доме, — условия ипотечного кредитования. Ставка по льготной программе на новостройки — 8%. На вторичном рынке она составляет 10,9% (от лидера ипотечного кредитования). Если сравнивать только корпуса, введенные в эксплуатацию в 2022 году, и секции со сдачей в 2023-м, то даже при более высокой цене новостроек сниженная ставка по ипотеке позволяет компенсировать четверть наценки к стоимости «вторички» (при первоначальном взносе 20% и сроке кредита 25 лет).

Например, в проекте «Саларьево парк» готовое жилье всего на 2% дешевле «первички». Но если взять среднюю по площади квартиру в ипотеку, ежемесячный платеж за новостройку окажется на 19% ниже, чем на вторичном рынке.

ЖК «Life-Варшавская»

В ЖК «Life-Варшавская» при ценовой разнице 10% в пользу «вторички» ежемесячный платеж по ипотеке на «первичку» будет ниже на 13%. А в ЖК «Квартал на набережной Now», где готовое жилье дешевле на 19%, платеж по ипотеке на новостройки будет меньше на 6%.

Только при разнице в стоимости от 25% будущим ипотечным заемщикам стоит выбирать вторичный рынок. Например, в «Серебряном фонтане» стоимость квартир от девелопера на 32% выше, чем готовые варианты. Платеж по ипотеке в такой ситуации на 5% выше, чем на «вторичке».

Разница в цене и ипотечных платежах (квартира 54 кв. м, первоначальный взнос — 20%, срок — 25 лет)

*Стоимость 1 кв. м на вторичном рынке — в корпусах 2021 года сдачи в отсутствии квартир 2022 года сдачи.

По данным Циан.Аналитики

–6% за год ожидания

При наличии нескольких очередей строительства покупка в ЖК подразумевает меньшую цену в корпусах с более поздней сдачей. В среднем дисконт за год ожидания в ЖК столичного региона составляет 6% (средняя разница в стоимости «квадрата» корпусов, сдающихся в 2023 и 2024 годах). 

За ожидание еще в один год (до 2025-го) скидка к стоимости корпусов 2024 года составит еще 7%. По сравнению с 2023-м средняя скидка на квартиры 2025 года сдачи — 12%.

На вторичном рынке подобная закономерность отсутствует. Для корпусов 2022 года средняя стоимость ниже на 2% в сравнении с секциями 2021-го. Это менее обжитые очереди ЖК, которые также активно конкурируют с «первичкой», где есть льготная ипотека.

Инвесторы вложили в новостройки 1 трлн рублей

Количество инвестиционных сделок на первичном рынке столичного региона снижается. В 2020 году их доля составила 14%. Максимальные значения (19%) зафиксированы именно в первом месяце старта льготной ипотеки — в мае 2020-го.

В 2021 году в среднем инвесторами заключалось 13% сделок, в 2022-м — только 11%: падение показателя началось в мае 2022 года после общего снижения спроса. Если в начале 2022-го около 14% квартир покупали те, кто хотел вложить свои средства в недвижимость, то в конце года доля опустилась до 9%.

Ежемесячное количество инвестиционных сделок оказалось ниже, чем в 2019 году, когда льготной ипотеки не было.

Доля и количество инвестиционных сделок в новостройках Московского региона

По данным Циан.Аналитики

Структура ипотечных сделок по типам комнатности не меняется: каждая пятая сделка (21%) — студии, чуть более трети (36%) — «однушки», 27% — «двушки» и 15% — квартиры с тремя и более комнатами. По сравнению с обычными сделками, когда приобретается не более одной квартиры, спрос смещен к более компактным площадям.

По данным Циан.Аналитики

Инвестиции с ипотекой

Доля инвестиционных сделок с привлечением ипотеки увеличивается: в 2019 году 30% «пакетных» сделок прошло в кредит, в 2020-м — 38%, 2021-м — 42%, 2022-м — 51%. Причем средний срок кредитования — 24 года и два месяца — на несколько месяцев выше, чем средний срок кредита для обычных сделок (23 года и пять месяцев).

Суммарные вложения инвесторов за четыре года (с 2019 по 2022 год) на первичном рынке Московского региона составили почти 1 трлн (порядка 944 млрд) рублей. В 2022-м за счет снижения количества инвестиционных сделок вложения сократились на 28%.

«Традиционно покупка строящегося жилья была способом сэкономить. Но актуальный анализ рынка показывает, что в половине проектов, где есть и строящиеся, и сданные корпуса, дешевле приобрести жилье на “вторичке”. Помимо более низкой стоимости есть и другие бонусы: не нужно платить аренду, дожидаясь ключей, “вторичка” чаще продается с ремонтом. Есть и минусы: выбор на вторичном рынке меньше, чем от застройщика, где самые ликвидные варианты разбираются первыми», — комментирует руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.

ЖК «Бунинские луга» 

Также эксперт отмечает, что высокий спрос и снижение ежемесячного платежа благодаря льготной ипотеке позволяет девелоперам продавать строящееся жилье дороже соседнего сданного дома. К тому же у инвесторов нет возможности предложить покупателям льготную ипотеку.

Стоимость квадратного метра не является единственным фактором при выборе между готовым и строящимся жильем. Если ипотека не нужна или есть возможность внести большой первоначальный взнос, то реально приобрести жилье в новостройке, но не у застройщика существенно дешевле.

Сравнение средней стоимости 1 кв. м в строящихся корпусах (от девелоперов) и готовых на вторичном рынке (от физлиц)

По данным Циан.Аналитики

Фото в начале статьи: ЖК «Квартал Некрасовка»/cian.ru

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

#ипотека#вторичка#застройщики#цены на жилье#инвестиции#аналитика#покупка квартиры#Россия#новостройка
ипотекавторичказастройщикицены на жильеинвестициианалитикапокупка квартирыРоссияновостройка
Сейчас обсуждают
Аноним
28 марта 2024
редакцияeditorial@cian.ru