Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
ВторичнаяАналитика

Количество студий на вторичном рынке удвоилось за последние четыре года

Циан.Аналитика2 марта 2023 1 840
2023-03-02T18:16:47.320726+00:00
Количество студий на вторичном рынке удвоилось за последние четыре года
В России каждая десятая квартира в продаже — студия. Стремительный рост такого формата наблюдается в регионах с наибольшим числом приезжих. Подробности — в материале Циан.Аналитики.
Коротко о главном
  • С 2019 года доля студий в крупных городах увеличилась на 80%. Рост произошел за счет сокращения вариантов с «трешками» и четырехкомнатными квартирами.
  • Каждая десятая квартира на вторичном рынке — студия.
  • Петербургская агломерация и Новосибирск — локации с наибольшим приростом доли студий в последние годы и лидеры по количеству компактных вариантов на вторичном рынке в продаже.
  • Наибольшая доля студий — в регионах с максимальным числом приезжих.
  • В 2019 году только в Москве и Санкт-Петербурге основной объем предложения на вторичном рынке приходился на трехкомнатные квартиры. Сейчас таких городов нет.
  • Средняя квартира «потеряла» десятую часть площади. В Санкт-Петербурге, Москве и Казани уменьшение размера сопоставимо с размером комнаты.
  • Самые маленькие квартиры продаются в Ленинградской области, Новосибирске и Краснодаре.
  • Разница в средней площади между жильем в крупнейших городах снизилась с 22,7 до 9,5%.
  • Екатеринбург — лидер по средней площади квартиры в продаже на вторичном рынке, по этому показателю он обогнал Москву.

Каждая десятая квартира на вторичном рынке — студия

За четыре года доля студий в городах-миллионниках увеличилась на 80%. В конце февраля 2019 года только 4,9% квартир в продаже приходилось на такое жилье. В 2020 году — 6,3%, в 2021-м — 7,4%, в 2022-м — 8,4%, в 2023-м — 8,8%. 

Абсолютный максимум был отмечен в июле и августе 2022 года (9,4%), после чего с осени наблюдается небольшое снижение показателя.

Разместите объявление на Циан бесплатно. Сдайте или продайте свою квартиру 

Также на рынке стало больше «однушек» и двухкомнатных квартир. Доля однокомнатных квартир выросла на 1,7 п. п., сейчас она составляет  30,1% предложения на вторичном рынке городов-миллионников. «Двушек» стало больше на 1,1 п. п. (34,8%). Это наибольшая доля среди квартир по другим типам комнатности.

Увеличение доли компактных квартир произошло за счет снижения значения по более просторным вариантам. Трехкомнатных квартир стало меньше на 4,6 п. п. В начале 2019 года предложение «трешек» и однокомнатных было сопоставимым. Сейчас большие варианты уступают 7,4 п. п. Четырехкомнатных квартир стало меньше на 2 п. п.

С 2015 года на первичном рынке помимо стандартных однокомнатных квартир проектируются студии, которые пользуются высоким спросом у инвесторов. Малогабаритные квартиры активно выводят на вторичный рынок.

Распределение предложения вторичного рынка по типам комнатности (города-миллионники, Московская и Ленинградская области)

По данным Циан.Аналитики

Распределение предложения на вторичном рынке недвижимости по типам комнатности

По данным Циан.Аналитики 

В городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек, а также в Сочи доля студий увеличивается темпами, сопоставимыми с крупнейшими городами. В 2019 году студии занимали 6,3% рынка, в 2023 году доля составляет уже 9,5%.

Самый большой выбор студий — в Новосибирске

Почти каждая десятая квартира на вторичном рынке — это студия. Но в отдельных городах эта доля существенно выше. Среди крупнейших городов больше всего таких вариантов на выбор у новосибирцев (15,1% общего объема предложения). В Санкт-Петербурге доля студий составляет 12,5%, а в Ленинградской области — 22,8%.

В Ростове-на-Дону студия — каждая десятая квартира в продаже на вторичном рынке. В Москве их доля — 4,9%. Минимальный выбор студий зафиксирован в Омске и Самаре — 4,3 и 4,5% соответственно.

В 2019 году наибольшая доля, приходящаяся на студии, также была отмечена в этих же локациях. Исключение составляет Санкт-Петербург, где 5,3% предложения приходилось на студии — чуть выше среднего значения по крупнейшим городам (4,9%). Также четыре года назад среди лидеров по доле студий был Красноярск — это единственный город из миллионников, в котором доля студий стала ниже с 2019 года на вторичном рынке в продаже (–0,5 п. п).

Наибольший прирост по доле компактных квартир отмечен в Ленинградской области и Санкт-Петербурге (+7–8 п. п.) за счет активного строительства студий от девелоперов. На 4 п. п. показатель вырос в Уфе и Новосибирске. Таким образом, Петербургская агломерация и Новосибирск — локации с наибольшим приростом доли студий в последние годы.

Среди менее крупных городов лидером по доле студий среди всего предложения на вторичном рынке является Сочи (16,2%), что практически сопоставимо с показателями Новосибирска. Большой выбор такого жилья в Ижевске (12,5%), а также во Владивостоке, Севастополе, Тюмени и Томске, где каждая десятая квартира в продаже — студия.

Студии как индикатор миграционной привлекательности

Строительство и продажа студий косвенно отражает потенциальную привлекательность конкретного города для переезда. Максимальные рост и доля студий в продаже отмечены для субъектов с наибольшим числом прибывших в 2021 году из других регионов.

Среди всех российских регионов лидерами по данному показателю стали Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Краснодарский край, Ленинградская область. Также в десятку лидеров вошли Башкортостан, Красноярский край, Ростовская и Свердловская области, Ставропольский край.

Список региональных центров с максимальной долей студий совпадает с перечнем субъектов Российской Федерации с наибольшим миграционным приростом на 80%. Исключение составляют Москва (доля студий — 4,9%) и Ставрополь (3,6%).

По увеличению доли студий региональные центры с максимальным числом приезжих являются городами, показавшими наибольший рост количества студий в продаже. Исключение — Красноярск, где количество компактных квартир в процентном выражении уменьшилось, но в город активно переезжают из других регионов.

Таким образом, студии, их доля от общего объема и динамика являются «маркерами» миграционной привлекательности: чем больше приезжих, тем выше выбор компактного жилья.

По данным Циан.Аналитики

Студии замещают просторные варианты

Распределение квартир по типам комнатности также меняется. Например, в 2019 году в Москве и Санкт-Петербурге больше всего продавалось «трешек», а сейчас в лидерах — двухкомнатные варианты.

Лидерство «двушек» в объеме предложения сменилось «однушками» в Воронеже и Самаре. И только в трех локациях — в Краснодаре, Ростове-на-Дону и Ленинградской области — и в 2019 году, и в 2023-м основной объем на вторичном рынке был представлен однокомнатными квартирами.

Распределение предложения по количеству комнат (2019/2023)

По данным Циан.Аналитики

Среди городов с населением от 500 тыс. до 1 млн человек сейчас также нет ни одного города, в котором бы трехкомнатные квартиры составляли основной объем предложения. В 2019 году только в Ижевске «трешки» составляли основную часть «вторички» в продаже.

Средняя квартира потеряла десятую часть площади

Размер готовых квартир, которые находятся в продаже, продолжает уменьшаться — причем не только в целом, но и по всем типам комнатности. В среднем по рынку площадь по крупным городам составляет 53,5 кв. м против 59 «квадратов» в 2019 году (–9%).

Динамика средней площади квартир на вторичном рынке в продаже

По данным Циан.Аналитики

Снижение средней площади отмечено по всем типам комнатности. Больше остальных с 2019 года потеряли трехкомнатные квартиры (–4,9%). Наименьшее снижение зафиксировано по однокомнатным квартирам (–2,3%). Снижение средней площади также стало причиной распространения евроформата — квартир с большими кухнями и сокращением площадей комнат.

Динамика средней площади квартир в продаже на вторичном рынке, города-миллионники, кв. м

По данным Циан.Аналитики

В Санкт-Петербурге, Москве и Казани потеря средней площади квартиры на вторичном рынке оказалась сопоставимой с размером комнаты. Только в Красноярске, в котором доля студий стала ниже, средняя площадь в продаже увеличилась.

По данным Циан.Аналитики

Самые стесненные условия для проживания предлагаются в Ленинградской области (44,2 кв. м на вторичном рынке), Новосибирске (51,8 кв. м) и Краснодаре (52 кв. м). Самые просторные варианты доступны в Москве, Екатеринбурге и Красноярске (около 56 кв. м).

В 2019 году наиболее компактные варианты продавались в Ленинградской области, Омске и Волгограде. А самые большие — в Казани, Москве и Санкт-Петербурге. Именно эти города являются лидерами по снижению средней площади за четыре года. Кроме того, только в Москве и Санкт-Петербурге в 2019 году в продаже преобладали трехкомнатные квартиры.

Хотите купить студию? Самый широкий выбор доступен на Циан

Чем изначально выше была средняя площадь квартир в продаже, тем большее падение площади наблюдается сейчас. Исключение — Ленинградская область, где в 2019 году «вторичка» в продаже занимала всего 49,5 кв. м, а в 2023-м — 44,2 кв. м. По тем локациям, где четыре года назад средняя площадь в продаже была на уровне 55 кв. м, существенных изменений не произошло — площадь уменьшилась в пределах 1–2 кв. м.

В результате таких изменений разница в средней площади квартир в продаже по городам-миллионникам сократилась: в 2019 году диапазон был в пределах 54,2–66,5 кв. м, или 12,3 «квадрата», сейчас он составляет 51,8–56,7 кв. м (4,9 «квадрата»). Разница в средней площади между крупнейшими городами снизилась с 22,7 до 9,5%.

Сменились также лидеры по средней площади. В 2019 году это были Санкт-Петербург, Москва и Казань, а сейчас — Екатеринбург, Москва и Красноярск.

Среди городов с населением от 500 тыс. до 1 млн человек тенденции аналогичные. В 2019 году лидерами по средней площади были Махачкала, Севастополь и Владивосток. Только в Махачкале средняя площадь квартиры на вторичном рынке увеличилась, что укрепило лидерство этой локации: 71 кв. м в продаже в 2019 году и 77,1 кв. м в 2023-м, что логично с учетом большого количества многодетных семей.

Также варианты площадью выше средней продавались в Севастополе (62,1 кв. м) и Владивостоке (60,8 кв. м). По этим городам снижение было наибольшим — 8–9 кв. м. В тройку лидеров по средней площади помимо Махачкалы сейчас входят Астрахань и Тюмень, где в среднем квартира в продаже потеряла около 1,5 кв. м.

«Формат студий не станет таким же востребованным, как “однушки” или “двушки”. Студии нередко приобретали для перепродажи, а в последние полгода доля инвестсделок снизилась практически в два раза (на примере столичного региона). Для собственного проживания студии неплохой вариант в качестве старта, но такое жилье нельзя назвать комфортным», — отмечает руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.

По его словам, доля студий на вторичном рынке продолжит расти как минимум за счет инвесторов, которые пока не успели выйти из проектов, вложившись на растущем рынке. Например, в среднем по городам-миллионникам среди квартир в новых домах (2020–2022 годы строительства) студии занимают 19% — более чем в два раза выше среднерыночных значений.

Показатели для городов с населением от 500 тыс. до 1 млн человек

По данным Циан.Аналитики

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

#вторичка#цены на жилье#аналитика#Россия
вторичкацены на жильеаналитикаРоссия
Сейчас обсуждают
Аноним
29 марта 2024
редакцияeditorial@cian.ru