Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
ВторичнаяНовостройки

Реновация в Москве: в домах под снос заканчиваются квартиры

Циан.Аналитика22 февраля 2023 1 510
2023-03-02T09:05:07.414042+00:00
Реновация в Москве: в домах под снос заканчиваются квартиры
В этом году программе московской реновации исполняется шесть лет. Эксперты Циан.Аналитики выяснили, сколько в столице продается квартир в домах под переселение и сколько новоселы выигрывают в площади и стоимости жилья.
коротко о главном
  • На вторичном рынке Москвы около 1,5 тыс. квартир продается в домах, попадающих под реновацию. По сравнению с прошлым годом выбор увеличился, как и в целом на рынке готового жилья. Относительно периода до старта программы объем предложения, наоборот, сократился.
  • Жилья с перспективой скорого переезда становится всё меньше. Всего 4% квартир продается в домах, переезд по которым запланирован в первую волну расселения — до 2024 года. Собственники не готовы расставаться с недвижимостью и ждут переезда.
  • Чем ближе переезд, тем дороже квартира в хрущевке: средняя цена 1 кв. м в домах с расселением до 2024-го на 2% выше, чем в домах со сносом во вторую волну (2025–2028 годы) и на 12% выше, чем в домах третьей волны (2029–2032 годы).
  • Полученные квартиры в новых домах в среднем на 32% больше по площади, чем в хрущевках. Недвижимость стала просторнее — главным образом за счет увеличения нежилой площади.
  • Стоимость 1 кв. м в новом доме в среднем на 19% выше, чем в хрущевке по реновации. В отдельных районах разрыв составляет от 2 до 36%.

В продаже 1,5 тыс. лотов в хрущевках под снос

В хрущевках под снос в феврале 2023 года на продажу выставлено около 1,5 тыс. лотов. Относительно прошлого года выбор стал больше на 20%. Увеличение объема предложения укладывается в общерыночные тренды: год назад продавалось 32 тыс. квартир, а сейчас доступно 45 тыс. объектов.

Если сравнить нынешнюю ситуацию с 2016 годом, когда еще не было известно о программе, выбор в домах под реновацию значительно сократился. Тогда в многоэтажках, попавших в программу, продавалось 3,8 тыс. квартир, или около 8% общего объема лотов по городу.

После анонса программы показатель быстро снизился до 1 тыс. лотов, или до 2–2,5%. На этом уровне значение оставалось с середины 2017-го до конца 2020-го. После публикации подробной адресной схемы по переселению количество объявлений в таких домах выросло до 3,5–4,0% — прежде всего за счет тех, кто продавал жилье в домах, попавших во вторую и третью волны расселения (2025–2028 и 2029–2032 годы).

К началу февраля из заявленных под снос 5 тыс. домов полностью расселено 378 многоэтажек, 156 из них снесено.

Что можно купить?

Объем и структура предложения в продаже напрямую зависят от запланированного года расселения: чем ближе переезд, тем меньше собственников готовы расставаться со своей недвижимостью.

Сейчас всего 4% квартир из всего объема хрущевок под снос продается в домах первой волны расселения, рассчитанной до 2024 года. Ждать переезда более долгий срок готов не каждый собственник: на дома с расселением в 2025–2028 годах приходится 30% общего объема предложения пятиэтажек под снос. 

Самая большая доля — 66% лотов — приходится на дома третьей волны расселения (2029–2032 годы). Год назад структура была схожей, только на вторую волну приходилось чуть большая доля (33%), а на третью волну, напротив, чуть меньшая (63%).

Бесплатно подайте на Циан объявление о продаже квартиры 

В самом начале программы структура предложения была более равномерной, хотя домов первой волны, конечно, было значительно меньше. На многоэтажки с расселением в 2020–2024 годах приходилось около 20% лотов, с расселением в 2025–2028-х — около 35% лотов, с расселением в 2029–2032-х — около 45% лотов.

Распределение объема предложения в продаже в домах под реновацию

По данным Циан.Аналитики

Чем ближе срок переезда, тем выше цена

Средняя стоимость 1 кв. м в домах, включенных в программу реновации, составляет 272 тыс. рублей. Для сравнения: средние номинальные цены предложения в целом по вторичному рынку Москвы без учета элитного жилья составляют 302 тыс. рублей за «квадрат».

Стоимость квартиры в хрущевках под снос зависит от сроков расселения. Самые дорогие лоты приходятся на дома, попадающие в первую волну, — 294,8 тыс. рублей за 1 кв. м, в домах второй волны расселения цены ниже — 289,6 тыс. рублей за 1 кв. м. Самые дешевые объекты располагаются в домах третьей волны — 263 тыс. рублей за 1 кв. м: в продаже именно их больше всего.

Распределение цен в домах под реновацию в зависимости от периода расселения

Период расселения

Средняя цена 1 кв. м, тыс. рублей

Насколько дома первой волны дороже

2020–2024 гг.

294,8

2025–2028 гг.

289,6

на 1,8%

2029–2032 гг.

263,0

на 12%

По данным Циан.Аналитики

Лоты в домах под снос привлекают покупателей возможностью за меньшие деньги получить квартиру в новостройке. В этом отношении по понятным причинам интереснее выглядят лоты в домах с близким сроком расселения. Это объясняет и их более высокую стоимость — такие объекты на 2% дороже квартир в домах второй волны расселения и на 12% — в домах третьей волны.

Хотите купить одно- или двухкомнатную квартиру в Москве в пятиэтажке? Смотрите подходящие варианты на Циан

В самом начале программы разрыв между ценами в домах, попадающих в разные волны расселения, был не таким сильным. В домах всех трех периодов средние цены предложения составляли около 150 тыс. рублей за «квадрат».

Хрущевки vs новостройки по реновации

С начала программы реновации в Москве построили уже более 3 млн кв. м нового жилья. В возведенных домах часть квартир выдается бывшим жильцам хрущевок, другую часть город продает на торгах.

Квартиры по аукциону составляют около 5–7% общего объема жилья на первичном рынке. Уровень цен в них ниже, чем в среднем по столице: 258 тыс. против 313 тыс. рублей за 1 кв. м. Отметим, что речь идет о начальной цене торгов, во время проведения аукциона стоимость может повышаться до 30–35%.

Некоторые квартиры, выданные новоселам после переезда, уже вышли в продажу на вторичный рынок. В феврале объем предложения составляет около 1 тыс. лотов. С увеличением объема, введенного в рамках программы жилья, выбор подобных объектов на вторичном рынке увеличивается. В прошлом году их было в два раза меньше, два года назад — в четыре раза меньше, в 2020–2021 годах — в 10 раз меньше.

Аналитики Циан сравнили характеристики квартир на вторичном рынке в хрущевках, которые только ждет снос, и квартир в новых домах, построенных в рамках реновации.

Общая площадь квартиры выросла на треть

Переезд по программе реновации в среднем дает прибавку к размеру на уровне 14 кв. м, или 32%. Средняя площадь квартир в пятиэтажках под снос, находящихся в продаже, — всего 44 кв. м, а в новостройках, в которых собственники получили новые квартиры при расселении, — 57,9 кв. м.

Значительнее других выиграли от увеличения площади обладатели трехкомнатных квартир — сразу 17,3 кв. м. Если средняя «трешка» в пятиэтажке имеет площадь около 60 кв. м, то в новом доме — уже 77,5 кв. м. Меньше всех выиграли обладатели однокомнатных квартир — 8,5 кв. м.

Сравнение средних площадей в квартирах в хрущевках и новых домах по программе реновации

Кол-во комнат

Хрущевки

Новые дома по реновации

Разница,
кв. м

Разница, %

1

31,3

39,8

8,5

27%

2

44,6

57,8

13,2

30%

3

60,2

77,5

17,3

29%

В среднем 

44,0

57,9

13,9

32%

По данным Циан.Аналитики 

Кухня заметно увеличилась в размерах

Средняя площадь кухонь в домах под снос составляет всего 6,2 кв. м — в таком тесном пространстве невозможно с комфортом разместиться всей семье. В домах, построенных по программе реновации, кухни просторнее — средняя площадь составляет 10,4 кв. м.

Таким образом, прибавка в средней площади кухни в относительном выражении больше, чем в общей площади: +68 против +32%. В новых квартирах просторнее становятся и другие нежилые помещения — санузлы, коридоры, балконы. Именно они во многом определяют комфорт проживания в новом доме.

Сравнение средней площади кухни в квартирах в хрущевках и новых домах по программе реновации

Кол-во комнат

Хрущевки

Новые дома по реновации

Разница, кв. м

Разница, %

1

5,9

10,2

4,3

73%

2

6,1

10,3

4,2

69%

3

6,6

10,7

4,1

62%

В среднем 

6,2

10,4

4,2

68%

По данным Циан.Аналитики

Стоимость выросла на 19%

Средняя стоимость «квадрата» в новом доме, построенном в рамках реновации, в среднем составляет 322,7 тыс. рублей, в хрущевках под снос — 272 тыс. рублей. То есть от переезда в новый дом собственники выигрывают примерно пятую часть стоимости 1 кв. м.

В разных районах Москвы с большим предложением на вторичном рынке как в пятиэтажках, так и в новостройках разрыв между стоимостью «квадрата» составляет от 3% (Северное Измайлово) до 36% (Черемушки).

Сравнение средней цены 1 кв. м в хрущевках и новых домах по программе реновации

Район*

  Средняя цена 1 кв. м в хрущевке

Средняя цена 1 кв. м в новом доме

 Разница в цене

Головинский

255,3

321,2

26%

Кузьминки

256,6

299,3

17%

Люблино

250,0

265,3

6%

Марфино

285,5

306,3

7%

Можайский

274,9

295,9

8%

Северное Измайлово

258,8

267,7

3%

Северное Тушино

263,5

285,9

8%

Фили–Давыдково

323,1

375,0

16%

Хорошево-Мневники

311,4

357,2

15%

Царицыно

259,5

284,3

10%

Черемушки

289,0

392,2

36%

В среднем

272,0

322,7

19%

По данным Циан.Аналитики

* Проанализированы районы, где в продаже на вторичном рынке есть не менее 10 лотов и в хрущевках, и в новых домах по программе реновации.

«При переезде в рамках программы реновации собственник получает прибавку в треть по площади и в 19% по стоимости “квадрата”. В домах со сроком расселения до 2024 года осталось очень мало лотов в продаже — менее 100 штук. Продавцы не готовы расставаться с возможностью получения квартиры в новостройке, а покупатели стремятся стать собственниками будущих квартир в новостройках по цене ниже рыночной», — комментирует руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.

Он отмечает, что долго ждать переезда не хотят ни собственники, ни покупатели, поэтому квартир в домах под снос во вторую и особенно третью волны реновации на вторичном рынке много.

«К тому же инвестиции в хрущевки — сложно прогнозируемые вложения в плане будущей планировки, адреса, вида из окна, этажа и пр. Конкуренция на рынке сейчас очень высокая, и покупатель хочет иметь максимально полную информацию о будущем доме, в который планируется переезд», — резюмирует эксперт.

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

Сейчас обсуждают
Аноним
28 мая 2023
редакцияeditorial@cian.ru