Спрос на «вторичку» бьет рекорды, на новостройки тоже растет. Россияне бросились скупать квартиры?

Несмотря на то что август обычно сезон отпусков и затишья, в этом году всё опять пошло не так, как всегда (впрочем, этим уже мало кого удивишь). Риелторы фиксируют рекордный спрос на «вторичку» за последние полтора года: он вышел на уровень января — начала февраля 2022 года. Резко вырос спрос и на новостройки: брокеры с утра до ночи бронируют квартиры.

Разместите объявление на Циан бесплатно. Сдайте или продайте свою квартиру

Что это: кратковременный всплеск как реакция на колебания курса валют и повышения ключевой ставки или закономерная тенденция — рынок жилья вновь начал расти? И как поведут себя цены на недвижимость до конца года? Мы выяснили это у экспертов.

Спрос действительно аномально вырос?

— В июле 2023-го в Москве было заключено 14,9 тыс. договоров купли-продажи. Это чуть меньше, чем в июне этого года (15,7 тыс. сделок). Но показательно, что оба значения — локальные максимумы после 24 февраля 2022 года.

В июле в Москве и Подмосковье было зарегистрировано 13,4 тыс. ДДУ. Это максимум с марта 2022 года. Также рекордно высокий спрос за аналогичный период зафиксирован в городах-миллионниках (15,4 тыс. сделок).

Метрики потенциального спроса в августе (у нас пока есть данные только по количеству просмотров объявлений) тоже находятся на рекордно высоких уровнях за этот год.

— Я бы говорил про резкий рост активности, а не спроса. Спрос — это когда люди покупают. А сейчас покупатели, хотя и оживились, продолжают раздумывать. Не все квартиры сметаются как горячие пирожки.

Как мне кажется, это еще происходит и из-за некоторого давления банков: кто-то ставки сразу поднял, а кто-то позволяет клиентам успеть провести сделку до повышения ставок. Именно эти заемщики, которые находятся на последней стадии принятия решения, попробуют ускорить выход на сделку.

— Коллеги наблюдают кратковременный всплеск спроса на «вторичку». Покупатели, которые планировали приобрести «вторичку» в августе–октябре, вынуждены покупать сейчас, так как банки дали время на оформление ипотечного кредита по старым ставкам (до повышения ключевой ставки).

— Количество обращений и сделок на вторичном рынке последнее время активизировалось. Продажи по сравнению с тем же периодом прошлого года выросли более чем в 2,5 раза. 

Этому способствовало несколько факторов: рост ипотечных ставок на первичном рынке, в результате чего часть спроса перетекла на вторичный рынок, а также возможность согласовать с продавцами скидки на покупку квартир.

— Если говорить о ситуации в моменте, рекордного роста спроса или резкого повышения цен на рынке первичной жилой недвижимости не фиксируется. Оценить влияние повышения ключевой ставки ЦБ РФ на спрос на рынке первичной и вторичной жилой недвижимости можно будет только после определения долгосрочности ее существования.

В то же время покупатели, которые выбирают квартиру, получив одобренные условия по кредитам, постараются максимально быстро завершить сделки купли-продажи. Это в свою очередь перераспределит часть отложенного спроса с конца этого года на третий квартал.

Основная коррекция спроса прогнозируется на вторичном рынке. Спрос на новостройки будет поддерживаться за счет государственных программ по субсидированию ипотеки.

— По нашим данным, количество авансов и сделок в июле на 110% превысило показатель июля прошлого года. Разумеется, сравнение с 2022 годом не совсем корректно: тогда условия были исключительными из-за изменений общественно-политической и экономической ситуации.

Сейчас активность рынка примерно на 15–20% выше, чем обычно бывает летом, — такого оживления мы не наблюдали последние пять лет.

Почему вырос спрос?

— Причинами высокого спроса являются как общий тренд на восстановление рынка (он начался в марте — его не стоит недооценивать), так и новости финансового рынка.

Ослабление рубля, новости по ожидаемому (а затем — и фактическому) повышению ипотечных ставок заставили людей спешить с выходом на сделку. Сейчас на руках у покупателей есть достаточно много ипотечных одобрений еще по старым условиям. Эти сделки мы увидим в статистике за август и даже за первые недели сентября.

После этого спрос перераспределится в пользу сделок на первичном рынке — в отличие от вторичного, там сохраняются льготные ипотечные программы.

— Мы объясняем рост спроса нестабильностью курса доллара, подъемом ключевой ставки несколько раз за короткий период и, главное, перспективой ее дальнейшего увеличения, что приведет к подорожанию ипотеки. Пока банки не слишком сильно подняли ипотечные ставки, поэтому покупатели стараются успеть взять кредит на прежних условиях.

Сейчас однозначно экономически выгоднее покупать жилье на вторичном рынке, а не квартиры в новостройках, которые пока очень переоценены. И льготная ипотека на первичном рынке, которую пока не коснулось повышение, тоже неизбежно подорожает.

— Спрос на «вторичке» постепенно растет за счет увеличивающегося разрыва цен на первичном и вторичном рынках и возможности купить уже готовое жилье. К слову, предложений на вторичном рынке недвижимости в Краснодаре и других южных городах стало значительно больше. Это связано с тем, что инвесторы, купившие недвижимость в 2020 году, начинают продавать свои активы.

Спрос на новостройки остался на том же уровне. Уверен, что банки совместно с девелоперами будут стараться удерживать спрос на том же уровне, на каком он находится сейчас.

— Новость о повышении ключевой ставки  спровоцировала многих клиентов на более оперативное принятие решения о покупке недвижимости — это связано с обеспокоенностью, что повысятся ставки по стандартным программам. 

В целом это лето отличается высокой покупательской активностью — в том числе за счет привлекательных условий по льготным программам и выхода новых и интересных предложений.

При этом ценовая динамика не коррелирует с покупательской активностью. Цены могут изменяться в зависимости от роста стадии строительной готовности, а также при увеличении ценника на строительные материалы.

— Самый заметный рост активности на фоне изменения ключевой ставки наблюдается в сфере ипотечных консультаций. По сравнению с июнем их количество выросло на 20,4%, а за первые дни августа количество ипотечных обращений выросло еще на 15%.

Значительно выросла скорость проведения сделок: одни покупатели торопятся выбрать объект и подписать кредитный договор, опасаясь пересмотра ставки, другие стремятся получить одобрение по ипотеке на прежних условиях и быстро подобрать объект для покупки.

Что будет дальше?

— Сейчас мы увидим рост спроса на новостройки: уже заметен всплеск на 22–25%. Люди хотят получить одобрение по старым ставкам и зафиксировать это решение. Это будет продолжаться в течение недели-двух. Потом банки перепишут условия и первичный спрос сократится процентов на 15–30%.

Заполните одну анкету на Циан.Ипотека и получите решение от 10 банков онлайн и скидку на ипотечный кредит до 3 п. п.

После этого люди, у которых есть решение на руках или которые успеют его получить в ближайшие дни, будут стараться выйти на сделку. Это подстегнет продажи во всех сегментах («первичка», «вторичка», «загородка»), мы увидим локальные рекорды по выдачам ипотеки в августе и частично в сентябре.

После этого рынок успокоится, продажи сократятся на те же 15%. «Вторичка» просядет чуть больше, чем «первичка», так как там нет льготных ставок, а в «первичке» останутся льготные программы. 

Но вторичный рынок не схлопнется, поскольку большая часть сделок здесь альтернативные: люди продают, чтобы что-то купить. Размер кредита в этом случае не такой большой. А вот спрос на ипотеку на «вторичке» без альтернативы сдуется.

— Никакой паники в духе «нам надо срочно!» сейчас нет, хотя всё лето я наблюдаю повышение спроса по нарастающей. При этом всё дешевое — то, что шло по нижней планке, — уже разобрали. Если что-то и появляется, то по более высокой цене. До повышения ключевой ставки мне казалось, что осенью цены пойдут потихоньку вверх.

Если процент по ипотеке повысят, то логично предположить, что спрос уменьшится и роста не будет. Но не в ближайшие два-три месяца, когда те, кто получил одобрение кредита по старой ставке, будут подбирать квартиры на рынке.

— Скачок спроса может произойти сейчас и до сентября. Но сильного оттока покупателей после мы не прогнозируем — начало делового сезона традиционно характеризуется возобновлением клиентской активности. Драйвером спроса останутся льготные программы и специальные предложения девелоперов.

— Тренд роста спроса пока продолжается. Средние цены растут, поскольку объем предложения продолжает сокращаться. Но средний уровень торга находится на уровне 4–5%, а это относительно высокий уровень дисконта.

Дальнейшее развитие ситуации будет зависеть от целого ряда факторов и в первую очередь от дальнейшей политики Центробанка. При продолжительном периоде высокой ставки спрос до конца года может снизиться на 15–20%. И это при условии, что ставка не вырастет еще больше, как весной прошлого года.

Вырастут ли цены на жилье и ипотечные ставки?

— На фоне ажиотажного спроса наиболее вероятным сценарием является небольшой рост цен: бо́льшая часть таких сделок приходится на недорогие лоты (соответственно, в остатках становится больше дорогих объявлений).

— Рост стоимости недвижимости если и будет, то номинальным и кратковременным — для «сокращения времени принятия решения» у потенциальных покупателей. Так как если вырастет цена и увеличится ипотечная ставка, продажи встанут, и застройщику придется опять давать дисконт, предлагать «кешбэк» и использовать прочие инструменты для стимуляции продаж.

Возможно перетекание на вторичный рынок тех покупателей, у которых есть наличные сбережения на покупку либо у кого есть первоначальный взнос от 50% стоимости недвижимости.

Спрос на новостройки сохранится среди любителей субсидируемых ставок и покупателей без первоначального взноса.

Возможен пиковый кратковременный ажиотажный спрос при шоковом сценарии с дальнейшим повышением ключевой ставки.

— В обычных условиях активный спрос по законам рынка повышает цены. Но в настоящее время на участников сделок давят внешние факторы: сложная политическая и экономическая обстановка, а также изменения ключевой ставки ЦБ. Поэтому глобального роста цен нет, и мы его не ждем.

В условиях общей нестабильности устойчивость финансовой системы вызывает опасения, и люди рассматривают недвижимость как самый надежный способ для вложения и сбережения средств. Поэтому квартира по-прежнему остается понятным и востребованным активом.

— В краткосрочной перспективе застройщики могут поднять немного цены на фоне роста обращений. Но это будет точечно и не более чем на 1,5–2%. Несмотря на сохранение льготной ипотеки у потребителей остается высокая чувствительность по цене. Поэтому застройщики будут проводить ценовую коррекцию очень аккуратно.

Если не будет следующего повышения ключевой ставки на заседании ЦБ 15 сентября, то рынок сможет адаптироваться к новым условиям по уровню рыночной ипотечной ставки.

Другим важным фактором, который будет влиять на поведение потребителей, станет повышение ставок по депозитам до 12–13%. Это может сыграть роль фактора, сдерживающего инвестиции в недвижимость. Часть потребителей может уйти в сберегательную стратегию.

До конца года не ожидается существенной ценовой коррекции. Уровень цен нашел свое равновесное значение. В ряде проектов, особенно бизнес-класса и апартаментов, можно ожидать существенного снижения цен на 10–15%. Поскольку это станет единственным способом реализации.

— В связи с недавним повышением ключевой ставки проценты по кредитам на «вторичку» вырастут в среднем на 2 п. п. При этом проценты на новостройки, где работают программы с господдержкой, останутся без изменений.

Если провести расчет кредита, к примеру, на 10 млн рублей и сроком на 30 лет, то получится:

— аннуитетный платеж на «вторичку» — 110 тыс. рублей;

— аннуитетный платеж на новостройку по программе господдержки будет порядка 73 тыс. рублей.

Разница существенная, поэтому спрос со стороны новых клиентов начнет смещаться в сторону новостроек.